Quoi faire dans une situation de loyers impayés ?

Loyer impayé

Publié le : 25 décembre 20206 mins de lecture

Lorsque votre locataire ne paie pas le loyer, vous ne pouvez pas tout de suite l’expulser. En effet, en procédant de cette manière, vous risquez d’engager votre responsabilité civile, ou pénale surtout si vous le faites en période d’hiver. Les locataires sont en quelque sorte protégés par le principe l’inviolabilité du domicile. Fort heureusement, vous avez différents moyens juridiques ou non pour avoir votre dû.

Une solution à l’amiable

Avant de passer en contentieux, vous devez impérativement tenter de régler le problème à l’amiable. Ce n’est que lorsque cela échoue, ou en cas de litiges que vous optez pour d’autres solutions. Par ailleurs, sachez que vous ne pouvez pas par vous-même expulser de force ou bien saisir de force les biens de votre locataire en cas de loyers impayés.

La première chose à faire consiste donc à contacter ce dernier. Il ne s’acquitte pas de ses obligations forcément de manière intentionnelle. Il est possible qu’il soit en face d’une difficulté financière le rendant insolvable auprès de ses créanciers, dont vous-même. Tel est le cas par exemple s’il vient de perdre son travail.

Une fois que votre locataire vous a éclairci sur son problème, vous pouvez par la suite essayer de trouver avec lui un terrain d’entente. Dans ce cas, la solution acceptée par les deux parties doit être formalisée par écrit pour une meilleure sécurité juridique. Il n’est pas nécessaire de rompre le bail. Lorsque le locataire ne respecte pas encore cet accord, cela vous ouvre le droit à la procédure pour loyer impayé. Pour en savoir plus, rendez-vous sur www.litige.fr.

Engagement de la procédure pour loyer impayé

Celle-ci intervient quand aucune entente n’a été trouvée. Avant toute chose, vous avez tout à fait le droit de refuser la proposition de votre locataire, par exemple lorsqu’il souhaite un étalement de la dette. Vous avez le droit de lui réclamer en totalité les loyers. En outre, il est possible pour les deux parties de prévoir des clauses dans le contrat de bail pour régler ce genre de situation.

Ainsi le contrat de bail peut prévoir des majorations ou une clause résolutoire. Dans le premier cas, cela s’apparente à un paiement des dommages et intérêts de la part du locataire. Ceci est régi par l’article 1152 du Code civil. La clause prévoit un plafond dont le dépassement entraine automatiquement la rupture du bail, en dehors de toutes autres poursuites judiciaires bien évidemment.

Parfois, le contrat prévoit une clause résolutoire. Cela signifie que lorsque le locataire (ou rarement le bailleur) ne respecte pas ses obligations de payer le loyer, cette clause s’active. Elle entraine alors la rupture de droit du bail. Il n’est pas nécessaire de faire intervenir le juge.

L’envoi de la lettre de mise en demeure

Quand toutes les autres tentatives de règlement à l’amiable échouent et quand il n’y a pas de clause résolutoire, vous pouvez alors démarrer la procédure pour loyer impayé. La première phase de celle-ci consiste en l’envoi d’une lettre à l’intention du locataire réfractaire lui demandant de payer son loyer impayé.

Si vous n’obtenez aucune réponse dans les 15 jours qui suivent, vous lui communiquez une seconde lettre, cette fois, de mise en demeure recommandée avec accusé de réception. S’il y a des personnes qui se sont portées garant du locataire, vous devez les informer de la situation. Ils peuvent alors payer à sa place même sans passer par le tribunal.

La mise en demeure est, dans la majeure partie des cas, suffisante pour que le locataire paie. Toutefois, dans le cas où il ne s’acquitte pas de ses dettes, vous pouvez poursuivre vers la seconde étape, passer par les voies juridiques.

Le commandement à payer et action en justice

Vous ne pouvez dans aucune de ces étapes employer la force envers votre locataire pour l’obliger à payer ou l’expulser.

Le commandement de payer par voie d’huissier est différent de la lettre de rappel en ce qu’elle ordonne au locataire de régler son loyer et les autres frais y afférents dans les deux mois qui viennent. Passé ce délai, vous pouvez alors rompre simplement le bail. Il est fort possible que votre locataire décide de régler une partie de ses loyers impayés. Mais même dans cette hypothèse vous pouvez poursuivre la procédure.

En outre, il peut simplement saisir le tribunal et demander une prorogation du délai pour vous payer. S’il ne donne aucun signe, vous aurez le droit d’utiliser tous vos privilèges de créancier chirographaire, dont une demande de saisie conservatoire des biens de votre locataire, par voie d’huissier. Celle-ci se transformera en saisie-vente si ce dernier n’a pas les moyens de vous payer.

Si enfin lorsqu’une procédure aussi longue n’a pas suffi il n’y a que le juge pour régler un litige entre vous et votre locataire. Celui-ci se prononcera alors sur l’affaire qui peut aboutir à une expulsion locative. Mais il reste probable qu’il accorde un délai supplémentaire pour que les parties puissent résoudre leur conflit.


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